부모가 자녀에게 돈이나 집을 줄 때 세금 절감하는 5가지 전략

부모가 자녀에게 재산을 증여하는 것은 재산을 효과적으로 이전하는 방법이지만, 세금 부담이 크기 때문에 신중한 계획이 필요합니다.

증여세, 양도소득세, 그리고 세무조사 가능성까지 고려하지 않으면 예상보다 많은 세금을 낼 수 있습니다. 특히 부동산의 경우 감정평가를 어떻게 받느냐에 따라 세금이 달라지고, 증여 후 매도 시점에 따라 추가 세금이 발생할 수도 있습니다.

이 글에서는 부모가 자녀에게 돈이나 집을 증여할 때 합법적으로 세금을 줄이는 5가지 방법을 상세하게 설명하겠습니다. 이번 글에서는 첫 번째 절반의 내용을 다루고, 다음 글에서 나머지 절세 전략과 세무조사 대비 방법까지 완성하겠습니다.

 

부모가 자녀에게 돈이나 집을 줄 때 세금 절감하는 5가지 전략

1. 부모가 자녀에게 돈이나 집을 줄 때 반드시 고려해야 할 세금 문제

1) 증여세와 양도세 개념 정리

부모가 자녀에게 재산을 무상으로 이전하면 증여세가 부과되며, 부동산을 증여받은 후 매도하면 양도소득세도 부담해야 합니다.

증여세 과세 기준

• 성인 자녀: 10년 동안 5천만 원까지 비과세
• 미성년 자녀: 10년 동안 2천만 원까지 비과세
• 이를 초과하면 누진세율 적용

 

과세표준(증여 금액)	세율	누진공제액
1억 원 이하	10%	없음
5억 원 이하	20%	1천만 원
10억 원 이하	30%	6천만 원
30억 원 이하	40%	1억 6천만 원
30억 원 초과	50%	4억 6천만 원

양도소득세 계산 기준
부동산을 증여받은 후 매도하면, 보유 기간에 따라 부모의 원래 취득가액이 적용되거나, 증여 당시 감정평가액이 적용됩니다.

• 증여 후 5년 이내 매도 → 부모의 취득가액 적용 (양도세 부담 증가)
• 증여 후 5년 이상 보유 후 매도 → 증여 당시 감정평가액 적용 (양도세 절감 가능)

2. 증여세를 줄이는 5가지 절세 전략

1) 10년 단위로 나눠서 증여하기

한 번에 증여하면 세금 부담이 크지만, 10년 단위로 나눠서 증여하면 증여세 공제 한도를 활용할 수 있습니다.  

증여 방식	총 증여 금액	증여세 부담
한 번에 2억 원 증여	2억 원	약 2천만 원
10년 단위로 5천만 원씩 4회 증여	2억 원	증여세 없음

즉, 10년 단위로 증여하면 같은 금액을 세금 없이 이전할 수 있습니다.

예제:
부모가 성인 자녀에게 2억 원을 증여하는 경우, 한 번에 증여하면 약 2천만 원의 증여세가 부과됩니다. 하지만 10년마다 5천만 원씩 4번 나누어 증여하면 세금 없이 같은 금액을 이전할 수 있습니다.

이 방법을 활용하면 장기적으로 증여할 때 큰 금액을 세금 부담 없이 줄 수 있는 효과적인 절세 전략이 됩니다.

2) 배우자를 활용한 이중 증여

배우자 간 증여는 6억 원까지 비과세됩니다. 이를 활용하면 자녀에게 재산을 줄 때 세금 부담을 더 줄일 수 있습니다.

이중 증여 활용 방법

1. 아버지가 어머니에게 6억 원을 증여(비과세)
2. 어머니가 10년 단위로 자녀에게 5천만 원씩 증여

절세 효과 예제:
부모가 자녀에게 3억 원을 직접 증여하면 30%의 증여세율이 적용되어 6천만 원의 세금을 납부해야 합니다. 하지만

• 먼저 배우자(어머니)에게 증여하면 세금 없이 6억 원을 이전할 수 있고,
• 이후 어머니가 10년 단위로 5천만 원씩 나누어 증여하면 증여세 없이 같은 금액을 이전할 수 있습니다.

이 방법은 직접 증여보다 세금을 절감할 수 있는 합법적인 절세 전략입니다.

3) 감정평가를 활용하여 증여세 절감

부동산을 증여할 때 감정평가를 활용하면 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.

감정평가 활용 사례

• 시세 10억 원의 아파트를 감정평가를 통해 7억 원으로 평가
• 10억 원이 아닌 7억 원을 기준으로 증여세가 부과되므로 세금 절감 가능

 

증여 대상 부동산	시세	감정평가액	절세 효과
아파트	10억 원	7억 원	3억 원에 대한 증여세 절감

감정평가 활용 시 주의할 점

• 공신력 있는 감정평가기관에서 감정평가를 진행해야 합니다.
• 실거래가 대비 너무 낮은 감정평가는 국세청 조사 대상이 될 수 있습니다.
• 감정평가 내역과 관련 서류를 철저히 보관해야 합니다.

국세청은 감정평가액이 시세보다 지나치게 낮을 경우 세무조사를 진행할 수 있으므로 적정 수준의 감정평가를 받는 것이 중요합니다.

4) 증여 후 5년 이상 보유하여 양도세 절감

①  증여 후 5년 이내 매도 시 양도세 부담 증가

부동산을 증여받은 후 5년 이내에 매도하면, 양도세를 계산할 때 부모(증여자)의 원래 취득가액이 적용됩니다.

즉, 증여받은 자녀가 해당 부동산을 5년 이내에 매도할 경우, 부모의 취득가액이 기준이 되므로 양도차익이 커지고, 이에 따른 양도소득세 부담이 크게 증가합니다.

예제:

• 부모가 20년 전에 2억 원에 매입한 아파트를 감정평가 8억 원으로 증여
• 자녀가 3년 후 12억 원에 매도
• 양도차익 = 12억 원 - 2억 원(부모 취득가액) = 10억 원
• 양도세 부담 증가

②  5년 이상 보유하면 절세 가능

반대로 증여 후 5년이 지나면 증여 당시 감정평가액이 취득가로 인정되므로, 양도차익이 줄어들어 세금 부담이 감소합니다. 

증여 후 보유 기간	적용 취득가액	양도세 부담
5년 이내 매도	부모의 원래 취득가액	높음
5년 초과 후 매도	증여 당시 감정평가액	낮음

예제:

• 같은 사례에서 자녀가 증여 후 6년 뒤 매도
• 양도차익 = 12억 원 - 8억 원(증여 당시 감정평가액) = 4억 원
• 양도세 부담 절감

따라서 증여 후 5년 이상 보유하면 양도세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

5) 상속과 증여 비교 후 최적의 방법 선택

①  증여보다 상속이 유리한 경우

상속세는 증여세보다 공제 한도가 크기 때문에, 자산 규모에 따라 증여보다 상속이 유리할 수도 있습니다. 

세금 종류	공제 한도
증여세(부모→자녀)	10년간 5천만 원
상속세(자녀 상속)	5억 원 + 기타 공제 가능

부모가 사망한 후 상속을 진행하면 최대 5억 원까지 상속세가 면제되므로, 고액 자산 이전이 필요하다면 증여보다 상속이 유리할 수도 있습니다.

②  상속이 유리한 경우 vs. 증여가 유리한 경우  

경우	증여가 유리	상속이 유리
자녀가 부동산을 당장 활용해야 함	가능	불가능
부모가 건강하고 장기적인 재산 이전 계획 가능	불가능	가능
증여세 공제를 활용할 수 있는 경우	가능	불가능
부동산 가치가 계속 상승하는 경우	가능	불가능

부동산 가격이 계속 상승할 것으로 예상되는 경우, 사전에 증여하는 것이 더 유리할 수도 있습니다. 반면, 자산을 단기적으로 매각할 계획이 없다면 상속을 활용하는 것이 절세 효과가 클 가능성이 높습니다.

3. 증여 후 세무조사를 받지 않으려면?

1) 국세청이 집중 조사하는 유형

증여세를 신고했다고 해서 모든 절차가 끝나는 것이 아닙니다. 국세청은 편법 증여 및 조세 회피 가능성이 높은 사례를 선별하여 세무조사를 진행합니다.

특히 다음과 같은 경우는 세무조사 대상이 될 가능성이 높습니다.

• 감정평가를 시세보다 과도하게 낮게 책정하여 증여세를 줄인 경우
• 증여 후에도 부모가 해당 부동산에 계속 거주하는 경우
• 자녀가 증여받은 부동산을 단기간 내에 매도하는 경우
• 자금 출처가 불분명한 상태에서 고가의 부동산을 증여한 경우

2) 감정평가 활용 시 유의할 점

감정평가는 증여세 절세에 유용하지만, 과도하게 낮은 감정평가는 국세청의 세무조사 대상이 될 수 있습니다.

안전한 감정평가 활용법

• 신뢰할 수 있는 감정평가기관을 통해 감정평가를 진행해야 합니다.
• 최근 실거래가, 공시지가, 주변 시세 등을 반영하여 적정 감정평가액을 설정해야 합니다.
• 국세청이 인정하는 감정평가 방식(매매사례비교법, 수익환원법 등)을 준수해야 합니다.

4. 증여 후 세무조사를 받게 되면 어떻게 대응해야 할까?

1) 세무조사 통보를 받았을 때 해야 할 일

세무조사는 사전 통보를 받은 후 일정 기간 내에 진행됩니다. 조사 통보를 받았다면 다음과 같은 절차로 대응해야 합니다.

1. 조사 대상이 된 이유를 정확히 파악
2. 증여세 신고 시 제출했던 자료를 재확인
3. 추가적으로 필요한 증빙 서류 확보

국세청은 세무조사를 받는 납세자의 대응 방식도 평가하므로, 신속하고 정확한 자료 제출이 중요합니다.

 

부모 자식 간 증여세 절세 전략과 세무조사 대비법

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5. 결론: 부모가 자녀에게 재산을 증여할 때 철저한 계획이 필요하다

부모가 자녀에게 돈이나 집을 줄 때, 절세 전략을 잘 활용하면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

절세 전략 요약

• 10년 단위로 나눠서 증여하면 증여세 공제 활용 가능
• 배우자를 활용한 이중 증여 전략으로 증여세 절감 가능
• 감정평가를 활용하여 부동산 증여세 절감 가능
• 증여 후 5년 이상 보유하면 양도세 부담 감소
• 상속과 증여를 비교하여 가장 유리한 방법 선택
• 감정평가 활용 시 세무조사를 받지 않도록 신중한 접근 필요

부동산이나 현금을 자녀에게 증여하기 전, 증여세, 양도세, 세무조사 가능성을 고려하여 전문가 상담 후 신중하게 진행하는 것이 바람직합니다.

 

부동산 증여세 계산하는 법 (예제 포함)

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FAQ(질문과 답변)

Q1. 부모가 자녀에게 돈을 증여할 때 신고하지 않으면 어떤 문제가 발생하나요?
A. 증여세 신고를 하지 않으면 국세청에서 증여 사실을 확인할 경우 가산세가 부과됩니다. 무신고 가산세(최대 40%)와 납부 지연 가산세가 추가될 수 있으며, 자금 출처 조사 대상이 될 가능성이 높습니다. 따라서 증여 후 3개월 이내에 신고하는 것이 필수적입니다.

 

Q2. 증여세를 절감하기 위해 가장 먼저 고려해야 할 사항은 무엇인가요?
A. 증여세 공제 한도를 활용하는 것이 가장 기본적인 절세 전략입니다. 성인 자녀에게는 10년간 5천만 원, 미성년 자녀에게는 10년간 2천만 원까지 세금 없이 증여할 수 있습니다. 따라서 한 번에 많은 금액을 증여하는 것보다 10년 단위로 나누어 증여하면 증여세를 줄일 수 있습니다.

 

Q3. 배우자를 활용한 이중 증여는 어떻게 하면 효과적인가요?
A. 배우자 간 증여는 6억 원까지 비과세됩니다. 이를 활용하면, 배우자에게 먼저 증여한 후, 배우자가 자녀에게 10년 단위로 증여하는 방식으로 증여세를 줄일 수 있습니다. 하지만 국세청에서 편법 증여로 판단할 가능성이 있으므로, 일정 기간이 지난 후 증여하는 것이 안전합니다.

 

Q4. 감정평가를 활용하면 증여세를 얼마나 줄일 수 있나요?
A. 부동산 증여 시 감정평가를 통해 시세보다 낮은 평가액을 적용하면 증여세를 줄일 수 있습니다. 예를 들어, 시세 10억 원짜리 부동산을 감정평가 7억 원으로 받으면 3억 원에 대한 증여세를 절감할 수 있습니다. 다만, 감정평가액이 시세보다 지나치게 낮을 경우 국세청 세무조사 대상이 될 수 있으므로 적정 수준으로 평가받는 것이 중요합니다.

 

Q5. 증여 후 5년 이내에 부동산을 매도하면 왜 세금이 증가하나요?
A. 증여받은 부동산을 5년 이내에 매도하면 부모(증여자)의 취득가액이 그대로 적용되어 양도소득세가 증가합니다. 반면, 5년 이상 보유하면 증여 당시 감정평가액이 취득가로 인정되므로, 양도차익이 줄어들어 세금 부담이 감소합니다. 따라서 증여받은 부동산은 5년 이상 보유하는 것이 절세에 유리합니다.

 

Q6. 상속과 증여 중 어느 것이 더 유리한가요?
A. 재산 규모에 따라 다릅니다. 상속세는 기본 공제 5억 원이 적용되므로, 고액 자산 이전이 필요하다면 상속이 유리할 수 있습니다. 반면, 부동산 가격이 계속 상승하는 경우라면 미리 증여하는 것이 세금 절감 효과가 큽니다. 따라서 자산 규모와 향후 재산 가치 변동을 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.

 

Q7. 국세청이 증여 관련 세무조사를 진행하는 주요 이유는 무엇인가요?
A. 국세청은 조세 회피 가능성이 있는 증여 거래를 집중적으로 조사합니다. 대표적인 세무조사 대상은 다음과 같습니다.

• 감정평가를 시세보다 과도하게 낮게 책정한 경우
• 증여 후에도 부모가 해당 부동산을 계속 사용하거나 거주하는 경우
• 자녀가 증여받은 부동산을 단기간 내에 매도하는 경우
• 자금 출처가 불분명한 상태에서 고가의 부동산을 취득한 경우

이러한 유형에 해당하면 세무조사 대상이 될 가능성이 높아지므로 주의해야 합니다.

 

Q8. 증여 후 세무조사를 받게 되면 어떻게 대응해야 하나요?
A. 세무조사를 받게 되면 증여 계약서, 감정평가서, 자금 출처 증빙 서류 등 관련 자료를 철저히 준비하는 것이 중요합니다. 특히, 국세청에서 요구하는 자료를 신속하게 제출하고, 세무사와 상담하여 전략적으로 대응하면 불필요한 가산세 부담을 줄일 수 있습니다. 세무조사 대응이 미흡하면 추가 세금이 부과될 가능성이 높으므로 철저한 준비가 필요합니다.

 

 

부모가 자녀에게 돈이나 집을 줄 때 세금 절감하는 5가지 전략

 

 

 

 

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